新婚姻法下房产如何归属

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《解释(三)》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

专业的解读是，该《解释》第一次明确了离婚案件中，一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

通俗版的解读则是，婚前对方首付买的房子，哪怕你实际参与还贷，但始终属于对方个人财产。离婚的话，对方必须就你参与还贷部分给你补偿。

房价下跌女方不出首付只参与还贷更划算

先分析房价上涨的情况，“新婚姻法”不但没有削弱对女性权利的保护，而是从不同角度强化了对妇女权益的保护。有关婚姻关系存续期间分割共同财产的重大理由条款，实际上也是从保护妇女权益的角度出发的;关于一方婚前贷款买房的规定，并没有区分男方和女方，实践中女方买房的也不少见。对婚后共同还贷部分及其增值的分割，属于依法对婚姻关系存续期间共同共有财产的分割。对于男方买房、女方装修，离婚时房产升值的问题，专家则表示，离婚时对房屋价值进行评估，也会一并确定装修款及其相对应的财产增值部分在整个房屋价值中所占的比例，给未取得房屋的一方以相应的补偿。因此，在这种情况下，也不会损害女方的权益。

再来重点分析房价下跌的情况。假设男女双方现在结婚，需购买价值100万的房产一套，男女双方都有足够的现金支付首付。

先来假设男方出首付40万，贷款60万分20年共同还贷，以目前基准利率计算，则每月还贷4670元，其中男女各付一半的贷款，即2335元。一年后楼价下跌，房产贬值为90万，双方决定离婚，但男方不愿出售房产，按照新婚姻法，女方应该承担共同还贷部分的贬值的一半，其中共同还贷部分价值为4670*12=56040，贬值的额度为56040*（100-90）%=5604元，女方应负担的贬值额为5604/2=2802，而且男方还须偿还女方56040/2-2802=25218元。

综上所述，房产一年下来贬值了10万，则女方承担的贬值额仅为2802元，而且还回收了25218元的现金，由于楼市下滑往往造成成交量的下跌，因此女方能收回现金显得更划算。相对来说，男方付出了近46万的现金（40万首付加一年的还贷），还需承担房产贬值的大头，而且手中持有的为固定资产，变现也更困难。

再来假设男女双方共同承担了首付的一半，还贷也是一起偿还，女方不单要付出近26万的现金（20万首付加一年的还贷），离婚分割财产时还要承担房产贬值5万的损失。

由此可以得出一个结论，假设预期房价会下跌，但因为结婚有购房的刚性需求而要购房，女方不出首付只参与还贷其实更划算。